Værd at vide når man overvejer at købe fast ejendom i Spanien.
Betalingsvilkår
I princippet handles al fast ejendom kontant i Spanien. Imidlertid er det muligt at opnå financiering via spanske og danske banker samt realkreditinstitutter på op til 80% af den værdi som banken fastsætter. Lånets løbetid kan være op til 10, 20 eller 30 år (afhængig af købers alder og økonomi) med en rente der PT er ca. 3,6% pr. år. Renterne kan fradrages på den danske selvangivelse, men dog skal der betales lejeværdi af egen bolig.
Financiering fra danske finansieringsinstituter
Nykredit har kontor i Spanien og tilbyder finansiering af bolig på Solkysten, Costa del Sol og Costa Tropical (Granada). Indtil videre finansierer Nykredit dog kun boliger til en afstand af ca. 15 km. inde i landet.

Sparbank Vest, der også har filial i Spanien, har finansieringsløsninger uanset hvor du ønsker dit feriehus i Spanien, og her får du en solid og gennemskuelig dansk løsning til fordelagtige priser. De har en bred vifte af finansieringsmuligheder og kan skrue en løsning sammen, der passer præcis til dine ønsker og behov. TRYK HÉR - for flere oplysninger. (Brochure samt ansøgningsskema i PDF-format)

Her kan du downloade FINANSIERINGSEKSEMPLER.

For at læse filerne kræves Acrobat Reader som du kan downloade her. 
Depositum
Forinden afrejse for besigtigelse bør man sikre sig, at man har mulighed for at for at betale et depositum for reservering af ejendom. Depositumet kan være nødvendigt for at få reserveret ejendommen og dermed sikre sig, at den ikke bliver solgt til anden side. Det indbetalte depositum vil normalt være omkring 3- 4.000 EURO. Dog skal man vide at såfremt handlen ikke kan gennemføres af køber, er depositumet tabt.
Betalinger ved køb af bolig
10% erlægges ved underskrift af købekontrakt, dog fratrukket eventuel erlagt depositum.
90% erlægges ved modtagelse af underskrevet skøde og overtagelse af bolig.
Faste årlige udgifter på ejenommen (anslåede)
1. Ejendomsskat (IBI) - 0,55% til 0,85% af den offentlige vurdering (Valor Castral)
2. Forsikring (Seguro) - typisk 60% af en tilsvarende dansk ejendoms-forsikringspræmie
3. Elektricitet (electricidad) - ca. 50% af prisen i Danmark
4. Vand (Agua) - meget forskelligt prisniveau, afhængig af område, men langt billigere end i Danmark
5. Vandafledningsafgift (Alcantarillado) - ca. 50% af prisen i Danmark
6. Renovation (Basura) - ca. 50% af prisen i Danmark
7. Grundejer- eller ejerlejlighedsforeningskontingent (Comunidad) - ca. 30% af prisen i Danmark.
Køb af ejendom på projektstadiet
Hvis man køber en ejendom under opførsel, eller på projektstadiet, skal man sikre sig en bank- eller forsikringsgaranti for købesummen under hele byggeperioden. Hovedreglen er nemlig, at man betaler købesummen til entreprenøren i rater, der forfalder under byggeriet.
Således vil en bankgaranti sikre, at du kan få dine penge tilbage, hvis bygherren skulle gå konkurs eller på anden måde, ikke vil være i stand til at gennemføre og afslutte byggeriet.
Det kan tilmed ofte betale sig at købe en ejendom udfra tegninger og beskrivelser, uagtet en byggeperiode kan være 1 til 2 år, men der kan være store penge at tjene på det. Det er meget typisk, at byggerierne stiger anseeligt i pris under opførslen og, at købere sælger videre inden byggeriet er tilendebragt, blot for at hente en ofte, meget god fortjeneste.
Tinglysningen
Inden du frigiver penge til sælger er det meget vigtigt at din advokat undersøger sælgers adkomst til ejendommen. I særdeleshed fordi man i Spanien tit springer tinglysningen over ved ejerskifter, typisk for at spare tinglysningsafgiften på 7%. De handler der går galt i Spanien har som regel det forhold som fællesnævner.
Det er derfor af største vigtighed, at de tinglysningsmæssige forhold er på plads, inden du udbetaler købesummen.
Advokatens job
Advokaten undersøger det spanske ejendomsregister, det samme som vi kalder tingbogen. Her sikrer han eller hun at alle skatter og afgifter er betalt, og at ejendommen i øvrigt ikke er belastet af uoplyste hæftelser eller servitutter.
Desuden sikres det, at købesummen først frigives/betales til sælgeren, når du er sikret et tinglyst skøde og dermed din ejendomsret. De fleste foretrækker at tage en lokal spansk advokat, men også flere danske advokater har specialiceret sig i at forestå dette arbejde.
Skat ved salg
Når du skal sælge ejendommen, at du i Spanien bliver beskattet med 35% af fortjenesten. Hvis du er resident og dermed kun er begrænset skattepligtig til Danmark, kommer du dog ind under særlige regler med en noget lavere skatteprocent, og alt efter omstændighederne kan skatten helt bortfalde. Inden man sælger betaler det sig derfor at alliere sig med en spansk revisor.
Lejeværdi - Inkomstskat
Der skal betales 25% indkomstskat af lejeværdien på fast ejendom. Lejeværdien beregnes med 2% af ejendomsværdien, eller af købsprisen, hvis denne er højere. Der er ikke fradrag for ejendomsskatten.
Som EU-borger er renteindtægter optjent i en spansk bank ikke skattepligtige.
Selvangivelse i Spanien.
Også udlændinge skal udfylde spansk selvangivelse som ejer fast ejendom i Spanien. Hvis dette undlades vil man få ubehageligheder den dag man skal sælge ejendommen, f.eks. vil 9% af købesummen ikke blive afregnet fra det spanske skattevæsen.
Selvangivelse i Danmark.
I princippet er man skattepligtig til Danmark, og den spanske ejendom skal medtages på den danske selvangivelse. Efter danske, lidt flydende regler, skal der beregnes lejeværdi af egen bolig. Dette kan dog overflødiggøres, hvis man kan påvise at man er blevet opkrævet og har betalt det i Spanien.... og det skal man. Om dette emne er der typisk debat med de danske skattemyndigheder, men det står helt fast, at der ikke skal betales til to EU-lande.
NY SKATTELOV I SPANIEN VEDTAGET 20.01.06 OG GÆLDENDE FRA JANUAR 2007
Højeste marginalskatteprocent bliver 43% (tidligere 45%), og grænsen for pligt til at indsende selvangivelse bliver 9.000 euros/året (tidligere 7.813) Der er ændringer til pensionsplaner, hvor fremtidig kun planer, som oprettes som livrenter får skattemæssige fordele. Der vil dog blive en overgangsperiode på fire år. Den laveste skatteprocent vil fortsat være 15%, men den vil sjældent komme i brug. Årsagen er, at progressionsrammerne er udvidet, fordi de er reduceret fra fem til fire - til 17.360 euros betaler man 24%, derfra og til 32.360, 28%, derfra og til 52.360, 37% og derfra 43%. Reformen tager sigte på at tilgodese de laveste indkomster. Forskellige fradrag (især for førtidspensionister og især, hvis de er over 52 år) er forhøjet. Det vil sikkert være en god idé at få professionel bistand, når selvangivelsen for 2007 skal udfyldes.
SKATTEYDERE, SOM IKKE HAR PLIGT TIL AT INDSENDE SELVANGIVELSE FOR 2005
Skatteydere har ikke pligt til at indsende selvangivelse for IRPF 2005, såfremt de i skatteåret udelukkende har haft en eller flere af følgende indtægter med de anførte begrænsninger:
Årlig indtægt fra én enkelt arbejdsgiver/udbetaler som ikke overstiger € 21.035,42 brutto.

Indtægtsgrænsen er på € 7.813,16 i følgende tilfælde:

  1. Når indtægten stammer fra mere end én arbejdsgiver/udbetaler, og hvis indtægten fra den anden og følgende arbejdsgivere/udbetalere overstiger € 601,01 årlig brutto.
  2. Når man har modtaget ægtefællepension eller årligt underholdsbidrag, undtagen hvis disse sidstnævnte stammer fra forældre i h.t. retslig afgørelse.
  3. Når arbejdsgiveren/udbetaleren ikke er forpligtet til at tilbageholde a conto-skat (kildeskat) – f.eks. hvis det drejer sig om pensioner, som modtages fra udlandet.
    4.

Kapitalindkomst, hvori der foretages a conto tilbageholdelse, op til € 1.502,53 årlig brutto.
Indkomst fra ”Letras del Tesoro” og tilskud til erhvervelse af bolig i ”socialt boligbyggeri” op til € 601,01 årlig brutto.

Lejeværdi som stammer fra én enkelt ikke udlejet fast ejendom, som ikke er skatteyderens egen bolig, op til € 300,51 årlig brutto.

I intet tilfælde skal skatteydere indsende selvangivelse, når indtægten udelukkende stammer fra lønarbejde, kapitalindkomst eller selvstændig virksomhed og ikke overstiger € 601,01 årlig brutto.
Ovennævnte grænser er gældende, uanset om man deklarerer individuelt eller samlet.

Uanset ovenstående, skal skatteydere, som vil gøre brug af følgende fradrag, indsende selvangivelse:

  1. Fradrag for investering i fast ejendom til egen bolig.
  2. Fradrag for international dobbeltbeskatning.
  3. Fradrag for indbetaling til pensionsordninger.
    4.
   


PRINT

Tingstedvejen 15 · 3700 Rønne · Danmark · Telefon +45 5694 0040 · Fax +45 5694 2057
www.spain-property.com     sale@spain-property.dk
Medlem af FIABCI, int. Real Estate Federation